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平均房價高于新台幣6，000的度假酒店正在2019年實現了業績的沖破。此次如果由于這個價錢梯次的度假酒店正在産物設想和辦事質量上具有獨到之處，享有差劣勢，可以大概連系城市的旅逛營銷策略。別的，正在我們參考的數據中也有發覺部門度假酒店正在2019年采用了平均房價爲從導的策略，而這也導致市場平均房價水准拉高，但市場住宿率下跌。

而平均房價介于新台幣3，000至6，000的台北城市酒店近年來成長趨于成熟，部門國際和本土品牌的産物均處于成熟運營期，兼具優良的口碑名聲和豐碩的運營經驗。此外，該價錢區間的酒店也合適新增的新南向搭客的預算水准。因而，遭到這品種型客源的增加，也間接帶動了市場住宿率和平均房價的雙向提拔。

如上圖所示，台北辦事式公寓的需求次要由項目需求、外派到台需求、小我/第二居所、過渡性需求及散客需求形成。此中項目需求占比最大，平均勾留時間正在2個禮拜到1年，此中1至3個月的項目需求最爲常見，但遭到全體情況經濟影響，而且企業的辦理層逐步本土化，導致這類型需求的比例正在將來可能下降。第二大的需求爲外派到台需求，勾留時間正在12個月以上，外派到台需求以外籍家庭爲從，較看更糊口機能便當性，以1至2年的勾留期較爲常見。考慮到公司差旅預算縮減，將來外籍人士的搬家型需求估計會增加放緩以至削減。第三大需求爲小我/第二居所，以本土企業老板爲從或高端白領專業人士爲從，對住宿情況和上下班通勤便利性的要求愈來愈高。這類型需求更方向租賃地輿優勝，且設備豐碩的辦事式公寓。此外是一些過渡性需求，可能是正在地居民需要搬場發生的長住需求及短住的散客需求。

反不雅平均房價低于新台幣3，000的度假酒店，這個價錢梯次的酒店正在2019年則有兩種分歧的成長策略，此中大體量的度假酒店由于客房數多，需要銜接更多需求從而實現健康的住宿率表示。因而正在缺乏産物特色的下，大體量酒店大大都采用以價換量的策略。相較之下，小體量的度假酒店客房數少，但産物特色和設想氣概更具備差，因而小體量酒店更沈視正在提拔房價，兩種分歧的策略也導致全體市場的住宿率上升，但平均房價根基維持不變台北住宿優惠專案浩華發布。

就台北城市需求將來的成長前景而言，台北酒店市場具有相對安定的需求根本，且客源國際多元化也驅動著需求總量的增加。可是，新增需求的領取能力不比的搭客，且台北酒店市場正在短期內將會遭到多量湧入的新供給的影響。因而，我們估計正在短期內，台北酒店市場可能面對較大的市場住宿率波動，可是持久來看，開業年份較久的酒店正在缺乏翻新改制的下將逐步被裁減，台北酒店市場的供需關系將回歸不變。

➤ 台北以外城市酒店業績：受惠于的旅逛營銷策略及從題逛打制，中南部城市熱度急升，吸引境外搭客。

此外，我們也察看到台北城市酒店以下的市場需求趨向：商務搭客的現實逗留時間和出差頻次都有削減的迹象；而且到訪的搭客年輕化，20-40歲是市場上的從力客源。從搭客來曆地來看，遭到新南向政策的帶動，東南亞、、韓國、港澳等搭客的比例增加比力較著，此中又以東南亞搭客的增加幅度最大。別的，台北再訪搭客的比例有增加，例如或的搭客得益于適宜的交通距離，會不按期的選擇到台北周末逛。而這些周末逛除了情侶、伴侶或夫妻，也有不少是家庭逛。抵台北搭客對于選擇酒店也有其關沈視點：包羅酒店的地址、交通靈通性、周邊配套設備，酒店品牌、酒店cp值等。而且我們發覺初度到訪台北的旅客行程次要以出名保守旅逛景點爲從，反不雅再訪台北的旅逛散客則會愈加注沈正在地深度體驗或選擇具備特色、文創的園區、店肆等。家庭逛搭客則更爲傾向空間寬敞的大房型以及親子逛等可以大概滿腳全家大小住宿、用餐和旅逛需求的項目。

那麽通過對台北新增供給的闡發，我們能夠看到將來的新增供給量將很是大，橫跨分歧定位，既有國際品牌也有本土品牌。這些新增供給一方面爲市場帶來合作，但另一方面也可能通過部門奢華酒店的定位，拉高台北全體平均房價的天花板。

按照價錢可將台北以外城市酒店分爲兩大類。新台幣3，000至6，000的酒店正在2019年遭到到中南部城市的政策帶動（好比高雄市實施的“南南合做”），通過兩條分歧線推進旅逛經濟成長。此外，這些中南部城市也有推出農業參不雅、參不雅等多元旅逛項目，帶動中南部城市酒店的業績提拔。而新台幣3，000以下的酒店則次要由于産質量量參差不齊，大部門搭客選擇3，000以上的酒店，這也導致新台幣3台北住宿優惠專案，000以下的酒店業績提拔空間無限丨2020年飯館營業統計。

全體而言，帶動台北以外城市酒店業績成長的次要要素爲：第一，城市正在旅逛營銷的推廣更爲積極和自動。第二，交通營銷更爲便當，好比台中中進中出的旅逛模式策略，吸引國際搭客可間接飛進台中旅逛。第三，各類從題旅逛項目，供給給搭客豐碩的參不雅住宿選擇。最初，通過交通部的旅逛補幫，刺激當地旅客消費。

近年來房價定位正在新台幣3，000以下的酒店面對比力大的運營挑和，較著能夠看到該梯次的酒店測驗考試采納以價換量的策略，期望能通過降價換取住宿率表示，而現實上取得的結果卻差強人意。一方面是由于新台幣3，000到4，000之間的酒店表示亮眼，既有優良的地輿，而且産物和辦事質量都具備必然的檔次，可以大概展示較高的性價比；另一方面新台幣3，000以內的産物也以老牌本土品牌爲從，設備陳舊且缺乏亮點。兩者連系，導致該價錢梯次的酒店市場業績不盡人意。

而平均房價介于新台幣3，000至6，000的度假酒店全體表示優良，正在2019年實現了平均房價和住宿率的雙向增加。此次如果由于2019年到訪的海外搭客人次新增，而新增的海外搭客又以東南亞、歐美、港澳爲從，平均房價介于新台幣3，000至6，000的酒店可以大概更好的投合這些客源的住宿預算。此外，交通部的旅逛補幫也吸引了大量本土旅客正在島內的度假酒店入住，帶動市場住宿率的增加。而遭到興旺的需求帶動，市場平均房價也實現了顯著的提拔。

從台北城市酒店過去三年的客源布局來看，受惠于正在旅逛參不雅營銷文宣的政策所帶動，做爲旅逛目標地的名聲漸增，散客占比有比力較著的提拔。相較之下，遭到例如曼谷、等亞洲新興會議會展城市興起的分流，會議團隊的占比正在城市酒店中下滑較著。就商務和談而言，占比沒有較著變化。但值得指出的是，遭到全體經濟影響，且不少外資企業啓用本土著土偶才並調降外籍人才的住宿預算，導致商務和談價逐年下滑。全體來看，台北市場內需不腳，沈點依賴海外旅逛散客及外資企業的商務散客，因而從久遠角度考慮，台北城市酒店應沈點考慮多元化客源布局，從而更好地規避運營風險。

按照酒店性質可將酒店分爲城市和度假酒店兩大類。從收入布局上來看，兩類住宿産物的餐飲收入占比近年來都有所提拔，但度假酒店較著增加幅度更大，此次如果由于新開辟的度假酒店檔次更高，具備更好的餐飲運營能力，而且度假産物也越來越注沈餐飲辦事，透過餐飲項目標營銷推廣，將餐飲做爲全體收入來曆提拔的潛正在機遇點。

全體而言，度假酒店目前正正在履曆更新換代的過程，有越來越多高端以上定位的國際度假酒店品牌入駐，例如虹夕諾雅谷關。這些品牌將帶動全體度假酒店産質量量的提拔並通過豐碩的配套設備和不變的辦事質量，營制了沈浸式體驗、山林攝生度假、親子逛等多元專案，從而將酒店打制爲一坐式旅逛目標地。將來多樣化高端國際品牌的進駐將刺激更多高端需求堆積，同時帶動平均房價的提拔，市場上開業已久的本本地貨物也逐步面對合作力流失的挑和。

平均房價高于新台幣6，保健品000的酒店正在2019年了住宿率和平均房價雙雙小幅下滑的挑和。此次如果由于以下的幾個緣由：第一，大部門商務客源遭到情況經濟影響，商務預算縮減，改用正在線或德律風會議代替線下商務需求。第二，越來越多的企業啓用本土化人才，導致商務差旅出差頻次削減。第三，從旅逛需求來看，新增的旅旅客源次要以東南亞或港澳、日韓等搭客爲從，消費行爲相較于過去的陸客而言，遍及較爲保守森林民宿老奶奶，現實會選擇入住該價錢梯次産物的高端需求總量無限。

2015至2018年期間，得益于不變的長住客源需求，台北辦事式公寓市場全體市場住宿率波動極小。但2019年遭到經濟情況及新開業酒店的沖擊，辦事式公寓市場住宿率小幅下滑。全體而言，台北的辦事式公寓次要集在天母、信義或大安等商務或高端需求集中，且全體棲身糊口空氣濃重的區域。正在將來長住需求缺乏大幅增加的下，辦事式公寓則會需要和酒店合作短住需求，考慮到地輿、辦事質量和産物特征，將來辦事式公寓可能面對必然的合作壓力。